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  创4年新高之后,广州住宅存量终于出现回落迹象。克而瑞数据显示,截至2月底,广州一手住宅库存总量为998万平方米,共计82673套,环比减少1.9%,同比增加33.2%,若按近一年的去化速度来计算,广州去化周期也回落至12.6个月。业内人士表示,2月份开发商推货热情不高,但是市场成交比预期好。在供应和成交两者关系的作用下,库存量逐渐减少,也证明了今年广州楼市稳定向好的趋势。

  去化周期回落

  从库存套数来看,近一年广州一手住宅库存量处于波动性累积状态。去年下半年,广州楼市进入低迷期之后,一手住宅存量便开始逐月累积,受淡季效应叠加假期影响,最高峰时期的1月库存量突破1000万平方米,达1015万平方米,创下近4年以来的存量新高。但楼市调控松动之后,广州一手住宅库存量出现下调迹象,截至2月底,库存量回落至998万平方米,环比减少17万平方米。

  除了已有的货量储备,广州一手住宅存量还与可开发用地相关。近几年来,随着供地力度的加大,广州新增供应也不断增多。在供过于求态势的累积下,近一年以来,广州一手住宅去化周期在10到13个月的健康区间波动,去化周期也波动性拉长。幸而,连涨4个月之后,广州房企推货节奏有所放缓,去化周期也出现回落迹象,截至今年2月底,广州一手住宅去化周期为12.6个月,整体楼市去化仍处健康水平。

  花都库存最多

  纵观广州11区,各区的库存情况究竟如何?哪个区的去化压力又最大呢?克而瑞数据显示,从库存量来看,广州库存最多的是花都区,库存量吃藜麦助孕为182.5万平方米,存量接近1.5万套;其次是增城区,库存量为170.9万平方米,共14842套;排在第三的则是荔湾区,库存量为141.1万平方米,共13999套。

  若从去化周期来看,广州去化周期最长的反而是存量最少的越秀区。目前,越秀存量虽仅余5.5万平方米,但其去化周期已达到34.2个月。自2017年起,越秀区的新房几乎是处于“0供应”状态,不过其在名校加持下一直居高不下的房价及寥寥无几的一手尾盘,也让诸多购房者涌向二手市场。而去化周期最短的则为宅地供应稀缺的黄埔区,去化周期仅剩6.4个月。在东进利好之下,增城、黄埔这两个成交大区也经常性陷入缺货困境,不过在年成交超10宗宅地的补给之下,增城处境稍佳,去化周期还余7.9个月。

  宅地供应更为紧缺的天河区,去化周期仅剩6.6个月。自2015年以来,天河区仅新增一宗商 住供应,最终以“37465元/㎡+55%自持比例”成交;此外,随着主力板块——东圃板块各助孕宝多少钱楼盘新货的销售进入收官阶段,天河区一手在售楼盘的选择变得越来越有限。

  由过往经验可知,那些“冷门”的板块,往往伴随着去化的难题,因而压力指数越大的区域,板块楼市交投热度、购房者的认可度越低。从板块来看,狮岭、花都区政府、南沙湾等板块存量多的同时,去化周期还均超30个月;从去化周期来看,赤坭、南站、淘金、同德围板块等4个板块,去化周期均超110个月以上。

  市场表现或好于预期

  业内人士表示,当房地产市场疲软态势初步显现的时候,楼市去化拼的就是所在板块的硬实力,扛住了去化压力的板块,才能凸显出其真正价值所在。当然,板块的供、求变化的同时,去化周期也在不断变化,这仅是一个供购房者参考的相关指标。而广州楼市的走势将随着政策的稳定而保持平稳。

  易居研究院总监严跃进表示,库存量减少有各种因素,2月份不是传统旺季,开发商推货热情不高,但是市场成交比预期的要好。在供应和成交两者关系的作用下,库存量逐渐减少,也是一个非常好的信号,证明市场不会很悲观。严跃进还表示,从市场走势来看,银行贷款利率会给予积极支持,买家今年入市的积极性会比去年要高。广州市场可能会好于预期。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在房地产调控问题上,“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。2019年房地产调控逐渐出现了宽松与收紧并存。各地两会传递的信号显示,要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流。“地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,房地产政策最严格的时期已经过去,未来多个城市的微调政策将密集出现。”张大伟称。不过,他也认为,从过往调控历史看,调控政策中的核心仍然是信贷政策,针对多套房的信贷政策是不是收紧,决定了楼市调控政策的力度,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策调整对楼市整体影响较为佳音助孕原理有限。

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